НКЦПФР: попередження інвесторам в об’єкти нерухомості

• Покупці нерухомості в українських забудовників через форвардні контракти несуть певні ризики;
• покупець, який купує форвардний контракт, не може в повній мірі розраховувати повернути свої гроші після його розірвання;
• покупець також може нести ризики донарахування податків, а значить, збільшення своїх витрат;
• форвардний контракт, в певних випадках, може не включатися в активи спільного інвестування в розумінні Закону України “Про інститути спільного інвестування”;
• у НКЦПФР відсутні важелі для захисту прав інвесторів, які придбали форвардні контракти щодо майнових прав на нерухомість;
• покупець укладає контракт/договір без участі професійних учасників фондового ринку, що також зменшує захист його прав.

——————

Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку повідомляє про існування певних ризиків у покупців майнових прав на об’єкти житлового будівництва через купівлю форвардних контрактів.

Базовим активом форвардних контрактів, в більшості випадків, є майнові права на житлове приміщення, яке стане об’єктом нерухомості після завершення будівництва житлового будинку.

Через продаж покупцям форвардних контрактів забудовник оптимізує податки, оскільки згадані операції не є об’єктом оподаткування, відповідно до Податкового кодексу України.

Покупець, купуючи форвардний контракт (базовим активом якого є майнові права), набуває у власність майнові права, на підставі яких в подальшому має право отримати у власність житлове приміщення, приміром, квартиру.

Особливостями такої схеми продажу нерухомості на сьогодні є укладання низки договорів, а саме:

1. Форвардний контракт, який укладається між забудовником та компанією з управління активами (далі – КУА), що діє в інтересах інституту спільного інвестування (далі – ІСІ) на товарній біржі;
2. Договір купівлі/продажу деривативу (форвардного контракту), який укладається між КУА і покупцем (фізичною особою);
3. Договір купівлі/продажу майнових прав, який укладається між забудовником і покупцем-фізособою.

За цими договорами, сплата покупцем-фізособою коштів поділяється на дві частини, тобто спочатку він купує форвардний контракт і сплачує КУА, а потім – купує майнові права у забудовника.

Форвардний контракт та продаж майнових прав на об’єкти інвестування, який ще не був оплачений за рахунок коштів спільного інвестування, не може бути включений до активів ІСІ в розумінні Закону України «Про інститути спільного інвестування».

Відповідно, доходи, отримані від їх продажу, не вважаються коштами спільного інвестування.

Таким чином, виникають наступні ризики при придбанні форвардних контрактів та майнових прав на житлові приміщення за участю КУА, а саме:

• неможливість повернення в повній мірі оплачених коштів (у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав), оскільки умови форвардного контракту виконано (контракт поставлений в термін). Тобто, покупець матиме можливість повернути лише кошти, сплачені за Договором купівлі/продажу майнових прав;
• ризик збільшення ціни на житлове приміщення, оскільки у разі невизнання форвардного контракту активом ІСІ з боку податкових органів можливе донарахування податків;
• відсутність спеціального законодавства щодо контролю за випуском та обігом форвардних контрактів на відміну від інших фінансових інструментів, зокрема, таких як облігації.

У зв’язку з відсутністю належного регулювання товарних бірж, ціноутворення щодо форвардних контрактів також може бути необ’єктивним.

Крім цього, покупець-фізособа, яка уклала форвардний контракт з КУА, є лише стороною за угодою, а не інвестором ІСІ, а отже у Комісії відсутні важелі впливу щодо захисту його прав.

І, наостанок, укладання більшості цих договорів здійснюється без участі професійних учасників фондового ринку. А це, в свою чергу, зменшує переговорну позицію покупця, й, відповідно, ступінь юридичного захисту його прав у контрактах.

————-

Щоб ухвалити зважене рішення щодо інвестування в об’єкти житла через форвардні контракти, покупці повинні враховувати всі ці ризики.

НКЦПФР готова надавати таким покупцям довідкову інформацію щодо діяльності компаній з управління активами, які пропонують до придбання такі фінансові інструменти.